1. GAQ : dans quelle mesure le PEB influence-t-il la valeur d’un appartement, d’une maison à Bruxelles ?
LR: Tout propriétaire d’un logement qu’il envisage de vendre ou de mettre en location doit faire établir un certificat PEB (Performance Energétique des Bâtiments). Ce certificat doit être disponible dès la mise du bien sur le marché (c’est-à-dire déjà dans la publicité) afin de permettre aux candidats acquéreurs ou locataires de comparer la performance énergétique des biens disponibles sur le marché.
La classe énergétique va de A++ (excellent) à G (insuffisant). Ce label énergie, comparable à celui qui est utilisé pour les appareils électroménagers, reste valable pendant 10 ans, sauf si le propriétaire effectue des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. Outre le score, le certificat fournit un certain nombre de recommandations en matière d’investissements économiseurs d’énergie. Il existe un large éventail de mesures permettant d’améliorer la performance énergétique comme l’isolation des murs creux et de la façade, l’isolation de la toiture et du sol. Mais le mauvais score énergétique attribué aux anciens bâtiments est souvent dû au simple vitrage dont ils sont équipés.
Des études démontrent qu’un bon score PEB peut faire augmenter la valeur d’une habitation jusque 10 % indépendamment de la hausse naturelle des prix de l’immobilier. Ces études révèlent également que le délai de vente des biens possédant un bon score énergétique est également plus court.
2. GAQ : quel est le rôle du notaire dans l’information de l’acquéreur en matière énergétique ?
LR: Les caractéristiques énergétiques d’un bien ont une répercussion financière sur le prix d’achat et sur le coût des charges énergétiques à envisager pour le bien.
Puisque le compromis intervient après que l’acquéreur a fait son offre de prix et que celle-ci a été acceptée par le vendeur, le rôle du notaire se limite à un rôle d’information sur le score énergétique.
Par contre, le notaire veillera à ce que la classe énergétique (de A++ à G), le numéro et la date de fin de validité du certificat PEB soient repris dans le compromis de vente. Il veillera également à ce que le propriétaire transmette le certificat PEB au nouveau propriétaire au plus tard lors de la signature de l’acte authentique. En cas de vente publique, une copie du certificat PEB sera annexée au cahier des charges.
Bruxelles Environnement considère que l’absence de la mention de la performance énergétique d’un bien dans la publicité relative à sa vente prive le potentiel bénéficiaire de ce bien d’une base objective pour comparer les biens mis sur le marché par rapport à leur aspect énergétique et à leur valeur économique. Pour ces raisons, des contrôles ont été mis en place pour vérifier que les données PEB soient présentes dans les annonces et que les certificats PEB soient transmis lors de l’acte de vente. Les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation de produire un certificat PEB risquent fortement une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement.
3. GAQ : Quelles sont les grandes tendances pour le marché immobilier de logements de notre quartier (prix, volumes) ?
LR: En région bruxelloise, les prix des maisons ont augmenté de +5,2% en 2021 (ce qui représente une augmentation réelle de 2,3% après inflation). En 2020, les prix médians avaient déjà augmenté de +7,3%. En moyenne, une maison en Région bruxelloise coûte plus de 460.000 EUR.
Par rapport à 5 ans plus tôt, le prix médian est supérieur de +23,4% (+16,4% après inflation) pour les maisons.
Pour ce qui concerne les appartements, leur prix médian en 2021 a augmenté de 2,2% mais après avoir énormément augmenté en 2020. Après inflation, en 2021, cela représente une diminution de -0,7%. Les appartements sont (à l’exception du Brabant flamand) les plus chers du pays. Le prix médian y a atteint pour la première fois le seuil des 250.000 EUR.
Sur un horizon de 5 ans, les appartements ont connu la plus forte hausse en Région bruxelloise (+21,4%). Après inflation, l’augmentation s’élève à +14,4%.
Pour ce qui concerne plus spécifiquement le quartier européen, on constate qu’il est en constante mutation et que son périmètre ne cesse de s’élargir au fil des années. Principalement situé sur le territoire des communes de 1000 Bruxelles et d’Etterbeek, le quartier déborde néanmoins sur le haut de Saint-Josse-ten-Noode et de Schaerbeek ainsi que sur l’est d’Ixelles. Étant l’hôte des nombreuses infrastructures de l’Union européenne, il est le quartier le plus cosmopolite de la ville puisqu’il brasse des populations d’expatriés venant de toute l’Europe, de tous âges et de tous niveaux sociaux. Outre sa proximité des institutions européennes, le quartier doit également son attractivité à ses musées (e.a. Musée des Sciences Naturelles, Musées Royaux d’Art et d’Histoire, musée Wiertz), ses grands parcs (Cinquantenaire, Léopold) et ses nombreux squares et places (Ambiorix, Marie-Louise, Orban, Jourdan, Luxembourg…).
Autre avantage du quartier : il est très bien desservi par les transports en commun (train, métro et bus).
Le quartier européen héberge de nombreux expatriés le temps de leur mission. Son marché locatif attire dès lors particulièrement les investisseurs, tant belges qu’étrangers, à la recherche d’un placement sûr.
À l’instar de la plupart des communes de Bruxelles, le quartier européen affiche une grande hétérogénéité dans son offre de logements, pour l’essentiel constituée d’appartements. Il s’agit majoritairement d’immeubles à appartements datant des années ‘60 et ’70, mais également de maisons bourgeoises ou maisons de maîtres divisées en plusieurs entités. La dernière décennie a vu fleurir de nombreux projets neufs dont le plus emblématique est sans doute le bâtiment The One (à l’angle de la rue de la Loi et de la chaussée d’Etterbeek).
En 2019, plus de trois quarts des transactions immobilières ont concerné des appartements. Le marché a été particulièrement dynamique, enregistrant une hausse de plus de 33% des transactions de vente (toutes surfaces confondues) pour un prix moyen de 280 000 € et un prix médian de 273 000 €.
Les prix se sont maintenus sur les 3 premiers trimestres de 2020 avec un prix moyen à 289 000 € et un prix médian à 265 000 €.
Après une année 2019 qui a connu un recul du nombre de transactions de vente de maisons par défaut d’offre (surtout en biens de prestige à > 1 million €) avec pour conséquence une baisse du niveau des prix moyens et médians (ne reflétant nullement une diminution des prix de vente réels), les 3 premiers trimestres de 2020 ont enregistré une très nette remontée des prix moyens et médians à respectivement 670 000 € et 650 000 €.
L’intérêt pour le quartier européen ne faiblit pas et le manque d’offre se traduit souvent par des délais de vente plutôt courts.
4. GAQ : notre quartier comprend énormément de bureaux. Selon vous, dans les années à venir, quelles pourraient être les tendances pour ce marché ?
LR: depuis dix ans, grâce à la digitalisation, la façon de travailler n’a cessé de changer. La crise du Covid a encore accéléré le mouvement puisque depuis le début de la crise sanitaire, le télétravail a fait ses preuves et s’est imposé même au sein des entreprises qui ne le pratiquaient pas, n’y croyaient pas, voire le craignaient.
On constate que dans la plupart des entreprises, un ou deux jours de télétravail (voire plus) par semaine sont en passe de devenir la norme.
La Commission européenne envisage de réduire de moitié son parc immobilier à l’horizon 2030 en centralisant tous les bureaux dans le quartier européen. Cela représenterait 200.000 m² de bureaux qui pourraient être vidés. Pour atteindre l’objectif qu’elle s’est fixée, deux à trois bâtiments par an devraient être supprimés dans le quartier européen au cours des 10 ans à venir.
L’idée n’est cependant pas de faire disparaître ces bâtiments, mais bien de les utiliser autrement, de manière multifonctionnelle et innovante en proposant, par exemple, de l’horeca, du coworking, une salle de sport, des petits et moyens bureaux et du résidentiel. Ainsi, des zones de ce quartier qui étaient littéralement mortes en dehors des heures de bureau, pourraient devenir des quartiers mixtes où il fait bon vivre, habiter et travailler.
Lorette Rousseau
Notaris – Notaire
T direct +32 2 227 40 49
EN: Interview with Lorette Rousseau of the Order of Notaries
1. GAQ: To what extent does the EPB influence the value of a flat or house in Brussels?
LR: Any owner of a property that he or she is considering selling or renting out must have an EPB (Energy Performance of Buildings) certificate drawn up. This certificate must be available as soon as the property is put on the market (i.e. already in the advertisement) in order to allow prospective buyers or tenants to compare the energy performance of properties available on the market.
The energy class ranges from A++ (excellent) to G (insufficient). This energy label, comparable to the one used for household appliances, remains valid for 10 years, unless the owner carries out energy saving works. In addition to the score, the certificate provides a number of recommendations for energy-saving investments. There is a wide range of measures to improve energy performance such as cavity wall and facade insulation, roof and floor insulation. However, the poor energy rating of older buildings is often due to their single glazing.
Studies show that a good EPB score can increase the value of a house by up to 10% regardless of the natural rise in property prices. These studies also show that properties with a good energy score have a shorter time to market.
2. GAQ: What is the role of the notary in informing the buyer about energy issues?
LR: The energy characteristics of a property have a financial impact on the purchase price and on the cost of energy charges to be considered for the property.
Since the compromise comes after the buyer has made his offer and it has been accepted by the seller, the notary’s role is limited to providing information on the energy score.
However, the notary will ensure that the energy class (from A++ to G), the number and the expiry date of the EPB certificate are included in the preliminary sales agreement. The notary will also ensure that the owner passes on the EPB certificate to the new owner at the latest at the time of signing the deed of sale. In the event of a public sale, a copy of the EPB certificate will be attached to the specifications.
Brussels Environment considers that the absence of the mention of the energy performance of a property in the advertisement of its sale deprives the potential beneficiary of this property of an objective basis to compare the properties put on the market in relation to their energy aspect and their economic value. For these reasons, controls have been put in place to ensure that the EPB data is present in the advertisements and that the EPB certificates are provided at the time of the sale. Owners who do not comply with the obligation to produce an EPB certificate run a high risk of an administrative fine levied by Brussels Environment.
3. GAQ: What are the main trends for the housing market in our neighbourhood (prices, volumes)?
LR: In the Brussels region, house prices have increased by +5.2% in 2021 (which represents a real increase of 2.3% after inflation). In 2020, median prices had already increased by +7.3%. On average, a house in the Brussels Region costs more than 460,000 EUR.
Compared to 5 years ago, the median price is +23.4% higher (+16.4% after inflation) for houses.
As far as flats are concerned, their median price in 2021 has increased by 2.2%, but after having increased enormously in 2020. After inflation, in 2021 this represents a decrease of -0.7%. Flats are (with the exception of Flemish Brabant) the most expensive in the country. The median price there has reached the 250,000 EUR threshold for the first time.
Over a 5-year period, flats have seen the highest increase in the Brussels Region (+21.4%). After inflation, the increase amounts to +14.4%.
More specifically, the European district is constantly changing and its perimeter is constantly expanding over the years. Mainly located on the territory of the municipalities of 1000 Brussels and Etterbeek, the district nevertheless extends to the upper part of Saint-Josse-ten-Noode and Schaerbeek, as well as to the east of Ixelles. As the host of many European Union infrastructures, it is the most cosmopolitan neighbourhood in the city, bringing together expatriate populations from all over Europe, of all ages and all social levels. In addition to its proximity to the European institutions, the district also owes its attractiveness to its museums (e.g. Museum of Natural Sciences, Royal Museums of Art and History, Wiertz Museum), its large parks (Cinquantenaire, Léopold) and its many squares and squares (Ambiorix, Marie-Louise, Orban, Jourdan, Luxembourg…).
Another advantage of the district: it is very well served by public transport (train, metro and bus).
The European district is home to many expatriates during their assignment. Its rental market is therefore particularly attractive to investors, both Belgian and foreign, looking for a safe investment.
Like most of the municipalities in Brussels, the European Quarter is very heterogeneous in its housing offer, which is mainly made up of flats. The majority of these are apartment buildings dating from the 1960s and 1970s, but there are also bourgeois houses or mansions divided into several units. The last decade has seen the emergence of many new projects, the most emblematic of which is undoubtedly The One building (at the corner of Rue de la Loi and Chaussée d’Etterbeek).
In 2019, more than three quarters of real estate transactions concerned flats. The market was particularly dynamic, recording an increase of more than 33% in sales transactions (all surfaces combined) for an average price of €280,000 and a median price of €273,000.
Prices held steady over the first 3 quarters of 2020 with an average price of €289,000 and a median price of €265,000.
After a year 2019 which saw a decline in the number of house sales transactions due to a lack of supply (especially in prestige properties at > €1 million) with a consequent drop in the level of average and median prices (in no way reflecting a decrease in actual sales prices), the first 3 quarters of 2020 have seen a very clear upturn in average and median prices to €670,000 and €650,000 respectively.
Interest in the European Quarter is not waning and the lack of supply is often reflected in rather short sale times.
4. GAQ: Our neighbourhood has a lot of office space. What do you think the trends for this market will be in the coming years?
LR: Over the last ten years, thanks to digitalisation, the way we work has changed continuously. The Covid crisis has further accelerated the movement, since since the beginning of the health crisis, telework has proven itself and has imposed itself even within companies that did not practice it, did not believe in it or even feared it.
In most companies, one or two (or more) days of telework per week are becoming the norm.
The European Commission plans to halve its building stock by 2030 by centralising all offices in the European quarter. This would mean that 200,000 square metres of office space could be emptied. In order to achieve its goal, two to three buildings per year would have to be removed from the European quarter over the next 10 years.
However, the idea is not to make these buildings disappear, but to use them differently, in a multifunctional and innovative way by offering, for example, catering, coworking, a gym, small and medium-sized offices and residential. In this way, areas of the district that were literally dead outside office hours could become mixed neighbourhoods where it is good to live, work and play.
Lorette Rousseau, Notary
NL: Interview met Lorette Rousseau van de Orde van Notarissen
1. GAQ: In welke mate beïnvloedt de EPB de waarde van een flat of huis in Brussel?
LR: Elke eigenaar van een pand dat hij of zij overweegt te verkopen of te verhuren, moet een EPB-certificaat (Energieprestatie van Gebouwen) laten opmaken. Dit certificaat moet beschikbaar zijn zodra het onroerend goed op de markt wordt gebracht (d.w.z. reeds in de advertentie), zodat toekomstige kopers of huurders de energieprestaties van op de markt beschikbare panden kunnen vergelijken.
De energieklasse varieert van A++ (uitstekend) tot G (onvoldoende). Dit energielabel, vergelijkbaar met dat voor huishoudtoestellen, blijft 10 jaar geldig, tenzij de eigenaar energiebesparende werken uitvoert. Naast de score geeft het certificaat ook een aantal aanbevelingen voor energiebesparende investeringen. Er is een breed scala aan maatregelen om de energieprestaties te verbeteren, zoals spouwmuur- en gevelisolatie, dak- en vloerisolatie. De slechte energiescore van oudere gebouwen is echter vaak te wijten aan hun enkele beglazing.
Studies tonen aan dat een goede EPB-score de waarde van een huis tot 10% kan doen stijgen, ongeacht de natuurlijke stijging van de vastgoedprijzen. Deze studies tonen ook aan dat eigendommen met een goede energiescore een kortere tijd hebben om op de markt te komen.
2. GAQ: Wat is de rol van de notaris bij het informeren van de koper over energiekwesties?
LR: De energetische kenmerken van een woning hebben een financiële impact op de aankoopprijs en op de kosten van de energielasten die voor de woning in aanmerking moeten worden genomen.
Aangezien het compromis tot stand komt nadat de koper zijn bod heeft gedaan en het door de verkoper is aanvaard, is de rol van de notaris beperkt tot het verstrekken van informatie over de energiescore.
De notaris zal er echter op toezien dat de energieklasse (van A++ tot G), het nummer en de vervaldatum van het EPB-certificaat in de voorlopige koopovereenkomst worden opgenomen. De notaris zal er ook op toezien dat de eigenaar het EPB-certificaat uiterlijk bij de ondertekening van de verkoopakte aan de nieuwe eigenaar overdraagt. In geval van een openbare verkoop zal een kopie van het EPB-certificaat aan het bestek worden gehecht.
Leefmilieu Brussel is van oordeel dat het ontbreken van de vermelding van de energieprestatie van een onroerend goed in de verkoopsadvertentie de potentiële begunstigde van dit onroerend goed een objectieve basis ontneemt om de op de markt gebrachte eigendommen te vergelijken op het vlak van hun energetisch aspect en hun economische waarde. Om deze redenen zijn controles ingevoerd om ervoor te zorgen dat de EPB-gegevens in de advertenties aanwezig zijn en dat de EPB-certificaten op het moment van de verkoop worden verstrekt. Eigenaars die de verplichting om een EPB-certificaat voor te leggen niet naleven, lopen een groot risico op een door Leefmilieu Brussel opgelegde administratieve boete.
3. GAQ: Wat zijn de belangrijkste tendensen voor de woningmarkt in onze buurt (prijzen, volumes)?
LR: In het Brusselse gewest zijn de huizenprijzen in 2021 met +5,2% gestegen (wat neerkomt op een reële stijging van 2,3% na inflatie). In 2020 waren de mediane prijzen al met +7,3% gestegen. Gemiddeld kost een huis in het Brussels Gewest meer dan 460.000 euro.
In vergelijking met 5 jaar geleden ligt de mediane prijs voor huizen +23,4% hoger (+16,4% na inflatie).
De mediane prijs van appartementen is in 2021 met 2,2% gestegen, na een enorme stijging in 2020. Na inflatie komt dit in 2021 neer op een daling met -0,7%. Flats zijn (met uitzondering van Vlaams-Brabant) de duurste van het land. De mediane prijs heeft er voor het eerst de drempel van 250.000 euro bereikt.
Over een periode van 5 jaar is het aantal appartementen het sterkst gestegen in het Brussels Gewest (+21,4%). Na inflatie bedraagt de stijging +14,4%.
Meer in het bijzonder is de Europese wijk voortdurend in beweging en wordt de omtrek ervan in de loop der jaren steeds groter. Het district ligt hoofdzakelijk op het grondgebied van de gemeenten 1000 Brussel en Etterbeek, maar strekt zich niettemin uit tot het hoger gelegen deel van Sint-Joost-ten-Node en Schaarbeek, alsook tot het oosten van Elsene. Als gastheer van vele infrastructuurvoorzieningen van de Europese Unie is het de meest kosmopolitische wijk van de stad, waar expats uit heel Europa, van alle leeftijden en uit alle sociale lagen samenkomen. Naast de nabijheid van de Europese instellingen dankt de wijk zijn aantrekkingskracht ook aan zijn musea (bijvoorbeeld het Museum voor Natuurwetenschappen, de Koninklijke Musea voor Kunst en Geschiedenis, het Wiertzmuseum), zijn grote parken (Jubelpark, Léopold) en zijn vele pleinen en pleintjes (Ambiorix, Marie-Louise, Orban, Jourdan, Luxemburg…).
Een ander voordeel van de wijk: ze wordt zeer goed bediend door het openbaar vervoer (trein, metro en bus).
De Europese wijk is de thuishaven van veel expatriates tijdens hun opdracht. De huurmarkt is dan ook bijzonder aantrekkelijk voor investeerders, zowel Belgische als buitenlandse, die op zoek zijn naar een veilige investering.
Zoals de meeste Brusselse gemeenten is de Europese wijk zeer heterogeen wat het woningaanbod betreft, dat hoofdzakelijk uit appartementen bestaat. De meeste zijn appartementsgebouwen uit de jaren 1960 en 1970, maar er zijn ook burgerlijke huizen of herenhuizen die in verschillende eenheden zijn verdeeld. Het laatste decennium zijn er een aantal nieuwe projecten bijgekomen, waarvan het meest emblematische ongetwijfeld het gebouw The One is (op de hoek van de Wetstraat en de Etterbeeksesteenweg).
In 2019 had meer dan driekwart van de vastgoedtransacties betrekking op flats. De markt was bijzonder dynamisch, met een stijging van meer dan 33% van de verkooptransacties (alle oppervlakken samen) voor een gemiddelde prijs van 280.000 euro en een mediane prijs van 273.000 euro.
De prijzen zijn in de eerste drie kwartalen van 2020 stabiel gebleven, met een gemiddelde prijs van 289.000 euro en een mediane prijs van 265.000 euro.
Na een jaar 2019 waarin het aantal verkooptransacties van woningen daalde door een gebrek aan aanbod (vooral in prestigevastgoed van meer dan 1 miljoen euro), met als gevolg een daling van het niveau van de gemiddelde en mediane prijzen (wat geenszins een daling van de werkelijke verkoopprijzen weerspiegelt), hebben de eerste 3 kwartalen van 2020 een zeer duidelijke opleving van de gemiddelde en mediane prijzen laten zien tot respectievelijk €670.000 en €650.000.
De belangstelling voor de Europese wijk neemt niet af en het gebrek aan aanbod komt vaak tot uiting in vrij korte verkooptijden.
4. GAQ: Onze buurt heeft veel kantoorruimte. Wat denkt u dat de trends voor deze markt in de komende jaren zullen zijn?
LR: De laatste tien jaar is onze manier van werken dankzij de digitalisering voortdurend veranderd. De Covid-crisis heeft de beweging nog meer in een stroomversnelling gebracht, want sinds het begin van de gezondheidscrisis heeft telewerk zich bewezen en heeft het zich zelfs opgelegd binnen bedrijven die er niet aan deden, er niet in geloofden of er zelfs bang voor waren.
In de meeste bedrijven worden één of twee (of meer) dagen telewerken per week de norm.
De Europese Commissie wil haar gebouwenbestand tegen 2030 halveren door alle kantoren in de Europese wijk te centraliseren. Dit zou betekenen dat 200.000 vierkante meter kantoorruimte kan worden leeggemaakt. Om het doel te bereiken zouden in de komende tien jaar twee tot drie gebouwen per jaar uit de Europese wijk moeten worden verwijderd.
Het idee is echter niet om deze gebouwen te laten verdwijnen, maar om ze op een andere manier te gebruiken, op een multifunctionele en innovatieve manier door bijvoorbeeld catering, coworking, een fitnessruimte, kleine en middelgrote kantoren en woningen aan te bieden. Op die manier kunnen gebieden in de wijk die buiten kantooruren letterlijk dood waren, gemengde buurten worden waar het goed wonen, werken en spelen is.
Lorette Rousseau, Notaris